Márcio Bordinhon · OAB/SP 312.390
A construtora atrasou a entrega do seu imóvel? Você pode rescindir o contrato, receber tudo de volta e ainda cobrar multa da empresa.
Comprar um imóvel na planta envolve uma dose grande de confiança — e de espera. Você assina o contrato, começa a pagar as parcelas e projeta toda uma vida para aquela data de entrega. Quando a construtora descumpre esse prazo, a frustração é enorme. Mas o que pouca gente sabe é que a lei e os tribunais brasileiros estão do lado do comprador nessa situação. Você tem direitos claros, e eles podem valer muito dinheiro.
O contrato de compra e venda de imóvel na planta é regido pelo Código de Defesa do Consumidor, e a relação entre você e a construtora é, juridicamente, uma relação de consumo. Isso é importante porque o CDC oferece proteção ampla ao comprador.
A Lei nº 13.786/2018, conhecida como Lei do Distrato, permite que os contratos estabeleçam um prazo de tolerância de até 180 dias além da data prevista para entrega. Esse prazo precisa estar expresso no contrato — e se a construtora ainda assim não entregar o imóvel dentro dele, entra em estado de inadimplemento contratual.
A partir daí, você tem uma escolha: manter o contrato e aguardar a entrega (com direito a receber indenização pelo período de atraso), ou rescindir o contrato e receber de volta tudo o que pagou.
Quando a culpa pelo descumprimento é exclusivamente da construtora — como no caso de atraso injustificado na obra —, a devolução dos valores deve ser integral e imediata.
Isso significa que você tem direito a recuperar:
Esse entendimento está consolidado na Súmula 543 do STJ, que determina a restituição imediata e integral das parcelas pagas quando a rescisão decorre de culpa exclusiva da construtora ou incorporadora.
Se a construtora atrasar a entrega além do prazo de tolerância e você decidir rescindir o contrato, ela não pode reter nenhum valor e deve devolver tudo de uma vez. Qualquer cláusula contratual que preveja devolução parcelada ou parcial é considerada abusiva pelos tribunais.
Uma nota importante: para contratos assinados antes de dezembro de 2018, a restituição imediata e integral prevalece com base na jurisprudência anterior à Lei do Distrato. Para contratos mais recentes, as regras da lei podem estabelecer prazos específicos para devolução (como 180 dias após a rescisão), mas o direito à devolução integral permanece quando a culpa é da vendedora.
Aqui está um ponto que muita gente desconhece — e que pode representar uma indenização significativa.
A maioria dos contratos imobiliários prevê multa para o comprador em caso de atraso no pagamento das parcelas, mas não prevê nada equivalente para a construtora se ela atrasar a entrega. Esse desequilíbrio é considerado abusivo pela jurisprudência.
O Superior Tribunal de Justiça fixou, no julgamento do Tema 971, uma tese vinculante: quando o contrato de adesão prevê multa apenas para o inadimplemento do comprador, essa mesma multa pode ser aplicada em favor do comprador nos casos de inadimplemento da construtora. O TJ-SP aplica consistentemente esse entendimento, como reconheceu a 8ª Câmara de Direito Privado no julgamento da Apelação Cível 1098463-82.2022.8.26.0100, em fevereiro de 2024, mantendo a inversão da cláusula penal por reconhecer o desequilíbrio na aplicação das penalidades.
Na prática: se o seu contrato prevê multa de 2% ao mês sobre o valor pago em caso de atraso do comprador, essa mesma lógica pode ser usada para calcular o que a construtora deve a você por cada mês de atraso na entrega.
Os danos morais não são automáticos, mas podem ser reconhecidos dependendo das circunstâncias do seu caso.
Os tribunais tendem a concedê-los quando há:
Em julgamento de março de 2025, a 25ª Câmara de Direito Privado do TJ-SP reconheceu o dano moral em caso de atraso na entrega e fixou indenização em R$ 10.000,00, avaliando que o valor observa os princípios da razoabilidade e da proporcionalidade e serve de desestímulo à reiteração da conduta irregular pela construtora (Apelação Cível 1023208-94.2023.8.26.0032).
Já quando a construtora retém as chaves para forçar pagamento de saldo residual, os valores de indenização podem ser ainda maiores. Cada caso é diferente, e a análise concreta das circunstâncias é fundamental para avaliar o cabimento e o valor da compensação.
Se a rescisão parte de você — por mudança na situação financeira, desistência ou qualquer outro motivo não relacionado ao descumprimento da construtora —, as regras são diferentes.
Nesse caso, a construtora tem o direito de reter uma parte do que foi pago para cobrir suas despesas administrativas. A jurisprudência do STJ consolida que a retenção deve ficar entre 10% e 25% dos valores pagos, e o restante deve ser devolvido de forma imediata e em parcela única.
Para contratos firmados após a Lei do Distrato (dezembro de 2018), a lei autoriza a retenção de até 25% em empreendimentos convencionais, ou até 50% nos submetidos ao regime de patrimônio de afetação — um mecanismo que separa o patrimônio do empreendimento do restante dos bens da incorporadora. Retenções acima desses patamares são consideradas abusivas e podem ser reduzidas judicialmente.
Posso manter o contrato e mesmo assim cobrar indenização pelo atraso?
Sim. Você não precisa rescindir o contrato para ser indenizado. É possível manter a compra e exigir judicialmente o pagamento de multa moratória e outros prejuízos causados pelo atraso.
Tenho prazo para entrar com ação contra a construtora?
Sim. O prazo prescricional para ações de reparação civil em relações de consumo é de 5 anos, contados da data em que você tomou ciência do descumprimento. Não deixe esse prazo passar.
Posso entrar com ação mesmo tendo assinado o distrato já?
Depende de como o distrato foi redigido. Se você assinou um acordo em que renunciou expressamente a qualquer indenização, a situação fica mais complexa — mas mesmo assim há discussão jurídica possível em alguns casos. Converse com um advogado antes de assinar qualquer acordo com a construtora.
Atraso na entrega de imóvel é uma situação que gera prejuízo real: aluguel que continua sendo pago, planos adiados, incerteza sobre o futuro. A boa notícia é que o ordenamento jurídico brasileiro oferece ferramentas sólidas para que o comprador seja compensado de forma justa.
O mais importante é não aceitar qualquer proposta da construtora sem antes entender exatamente a que você tem direito — porque muitas vezes o valor negociado informalmente é uma fração do que a lei lhe assegura.
Se você passou por essa situação ou tem dúvidas sobre seus direitos, fale com a nossa equipe. Atendemos presencialmente em Marília/SP e online em todo o Brasil.
Advogado com mais de 14 anos de experiência, fundador do Bordinhon Advogados em Marília/SP. Atua em todo o Brasil com atendimento próximo e organizado.
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