Márcio Bordinhon · OAB/SP 312.390
Não quer abrir mão do imóvel, mas também não quer ficar no prejuízo pelo atraso? A lei garante que você pode cobrar a entrega e ainda ser indenizado.
Você comprou um imóvel na planta, está pagando as parcelas em dia e a construtora simplesmente não entrega. Surgem duas perguntas quase ao mesmo tempo: "Eu cancelo o contrato?" e "Mas e o imóvel que eu tanto quero?". A boa notícia é que cancelar não é a única saída — e muitas vezes não é a melhor. A lei permite que você exija a entrega e seja indenizado pelo atraso, sem abrir mão do bem.
Quando a construtora atrasa a entrega além do prazo de tolerância de 180 dias, o comprador se vê diante de uma escolha estratégica:
Nenhuma das duas opções é universalmente melhor — depende do quanto o imóvel valorizou, de quanto você já pagou, das suas necessidades de moradia e das condições financeiras da construtora.
O que este artigo aborda é o segundo caminho: o de quem quer o imóvel e quer ser compensado enquanto espera.
A jurisprudência do TJ-SP é firme: o comprador que mantém o contrato tem direito a indenização mensal pelo período de atraso, com presunção de prejuízo — ou seja, você não precisa provar que sofreu dano, o simples atraso já gera o direito.
Os contratos de compra e venda de imóvel na planta quase sempre trazem uma cláusula de tolerância que autoriza a construtora a atrasar até 180 dias além da data contratual, sem que isso configure inadimplemento.
Essa cláusula é válida — a Lei nº 13.786/2018 a reconhece expressamente, e o TJ-SP confirmou esse entendimento na Apelação Cível 1025647-61.2024.8.26.0576, julgada em março de 2026, que reafirmou ser a tolerância de 180 dias válida e usual.
Mas atenção: esse prazo não pode ser maior que 180 dias. Se o seu contrato prevê 270 dias de tolerância, por exemplo, a cláusula é nula nessa parte. A Súmula 164 do TJ-SP é categórica ao estabelecer que o prazo de tolerância só é válido quando não superior a 180 dias, quando previsto expressamente no contrato e quando redigido de forma clara e inteligível.
Passados os 180 dias sem entrega das chaves, a construtora entra oficialmente em mora — e seus direitos à indenização passam a correr a partir daí.
Optando pela manutenção do contrato, o comprador pode pleitear judicialmente as seguintes verbas:
O TJ-SP reconhece que o comprador privado da posse do imóvel sofre um prejuízo presumido — não precisa provar que alugaria o bem ou que estava pagando aluguel em outro lugar. A indenização é fixada habitualmente em 0,5% ao mês sobre o valor atualizado do contrato, pelo período de atraso além da tolerância, com base na Súmula 162 do TJ-SP, conforme reafirmado em julgamentos recentes como a Apelação Cível 1007962-89.2024.8.26.0269, de abril de 2025.
Exemplo prático: imóvel contratado por R$ 400.000, com atraso de 18 meses após o prazo de tolerância. Indenização por lucros cessantes: 0,5% × R$ 400.000 × 18 = R$ 36.000.
A partir do momento em que a construtora entra em mora, o comprador não deve ser penalizado por encargos que decorrem justamente da demora na entrega:
Os danos morais não são automáticos. Há uma divisão na jurisprudência do TJ-SP: parte das câmaras entende que o atraso significativo, por si só, ultrapassa o mero dissabor e configura dano indenizável — com valores frequentemente fixados entre R$ 5.000 e R$ 10.000. Outra corrente exige a demonstração de uma ofensa concreta, como planejamento familiar frustrado, casamento adiado, necessidade comprovada de mudar de residência com custo.
A lição prática: documente os impactos do atraso na sua vida. Mensagens, contratos de locação, gastos comprovados e outros registros podem fazer a diferença na hora de pedir danos morais.
Aqui está uma informação que poucos compradores conhecem — e que pode mudar o resultado financeiro da sua ação.
O STJ firmou, no Tema 970, que a multa contratual moratória (cláusula penal inversa, aplicada à construtora pelo Tema 971) e os lucros cessantes têm a mesma finalidade compensatória. Por isso, não podem ser cobrados juntos.
O TJ-SP já aplicou esse entendimento em julgamento recente: na Apelação Cível 1025647-61.2024.8.26.0576, de março de 2026, o tribunal reafirmou expressamente que a cumulação de multa contratual com lucros cessantes é vedada, pois ambos têm caráter compensatório.
Isso significa que, ao ajuizar a ação, você e seu advogado precisam calcular qual verba é mais vantajosa no seu caso específico — a multa contratual inversa (com base na cláusula penal prevista para o comprador) ou os lucros cessantes (0,5% ao mês sobre o valor do contrato) — e pedir apenas uma delas. Peças mal formuladas que acumulam as duas podem resultar na exclusão de uma verba pelo juiz, prejudicando o resultado final.
Posso parar de pagar as parcelas durante o período de atraso?
Não é recomendável fazer isso unilateralmente. O não pagamento pode gerar inadimplemento do comprador e prejudicar sua posição jurídica. A alternativa é depositar os valores judicialmente ou buscar orientação sobre a possibilidade de suspensão mediante tutela de urgência.
A construtora pode me cobrar IPTU antes de me entregar as chaves?
Não. O repasse do IPTU antes da posse do imóvel é considerado cláusula abusiva pelos tribunais. Você tem direito ao ressarcimento desses valores cobrados durante o período de atraso.
Tenho prazo para entrar com ação?
Sim. O prazo prescricional para ações com base no Código de Defesa do Consumidor é de 5 anos a contar da data em que você tomou ciência do direito lesado. Não deixe esse prazo passar.
Manter o contrato e aguardar a entrega do imóvel não significa abrir mão de seus direitos. Pelo contrário: a cada mês de atraso injustificado, a construtora acumula uma dívida com você — e a Justiça tem reconhecido isso de forma consistente.
O caminho mais seguro é entender com clareza quais verbas são devidas no seu caso, calcular o valor total do prejuízo e buscar a reparação adequada — seja extrajudicialmente, seja pela via judicial.
Se você passou por essa situação ou tem dúvidas sobre seus direitos, fale com a nossa equipe. Atendemos presencialmente em Marília/SP e online em todo o Brasil.
Advogado com mais de 14 anos de experiência, fundador do Bordinhon Advogados em Marília/SP. Atua em todo o Brasil com atendimento próximo e organizado.
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